تاریخ آخرین بروزرسانی: ۲۷ خرداد ۱۴۰۱
با دیدن آگهی های خرید مسکن متوجه میشوید که نرخ ها نسبت به نرخ تورم و قیمت ها در سال پیش افزایش قابل توجهی نداشته است.(میانگین قیمت هر متر نوساز در مرکز ۳۶ میلیون و بالای ۲۰ سال ۲۵ میلیون تومان)
اما همین قیمت ها نیز آنقدر حباب دارد که رکود معاملات مسکن را تشدید کرده است.
بر اساس آمار سامانه معاملات مسکن ،خانه هایی که بیش از ۲۰ سال از عمر بنای آنها میگذرد در صدر معاملات قرار گرفته است.
چرا؟ زیرا مردم توان خرید نوسازها را ندارند. پس انگیزه ی ساخت و ساز با هدف کاسبی پایین خواهد آمد.
طبق آمار مرتبط با سرانه ساخت، بیش از ۷۰ درصد از معاملات مسکن معاملات سوداگرانه و حافظ سرمایه است نه مصرفی.
پس اگر خرید با مشکل مواجه شود مصرف کننده به دنبال اجاره میرود.
مطابق آگهی های اجاره، امسال مالکان مسکن اجارها را دو برابر کرده اند تا با تورم همراه شوند.!!
چگونه به این اعداد رسیده اند؟ بر اساس پیش بینی جبرانی!
یعنی میخواهند تورم موجود در جامعه را جبران کنند.
زیرا متوجه شده اند تقاضا برای خرید بشدت کاهش یافته و در مقابل تقاضا برای تامین مسکن از طریق اجاره و رهن بالا رفته.(اجاره صف خرید شده)
مگر چند درصد از مصرف کنندگان میتوانند همان مسکنی که در آن ساکن هستند را با دو برابر بهای سال گذشته اجاره کنند؟
از این رو مجبور میشوند متراژ واحدهای درخواستی را پایین تر در نظر بگیرند تا بتوانند در آن محل باقی بمانند. در نتیجه متراژ های بالا برای اجاره روی دست مالکین باد خواهد کرد اما تقاضا برای متراژ های پایین تر بشدت افزایش پیدا میکند.
چنانچه متقاضی ها نتوانند متراژ پایین تری اجاره کنند به ناچار به حاشیه شهر کشیده میشوند.
به حاشیه کشیده شدن، مرکز شهر را خالی از سکنه خواهد کرد و تعداد مسکن خالی که نقش مال را بازی خواهند کرد افزایش پیدا میکند.
اما این مال نقدشوندگی پایینی دارد.حتی پایین تر از سال های قبل.
با پایین آمدن درامد مردم، دارندگان مسکن نمیتوانند متناسب با هزینه های ساخت یک واحد انتظار نقد شدن املاک را داشته باشند.
وقتی نتوانند مالشان را نقد کنند یا باید ملکشان را با پی بر ای پایین تر اجاره بدهند یا با بهایی بسیار پایین تر، مسکن و مالشان را عرضه و بفروش برسانند.
و اما اثرات اجتماعی بر کسب و کارها
کارفرمایانی که محل کسب و کارشان بصورت اجاره ای است دچار افزایش بهایی به نسبت شدیدتر از مسکن میشوند.
معمولا کارمندان و کارگران این شرکت ها و سازمانها همان مستاجران جامعه هستند که دهک درامدی متوسط به پایین را تشکیل میدهند.
با بالا رفتن اجاره ها، درامدهای این قشر پاسخگوی تامین اجاره و رهن نخواهد بود بنابراین به حاشیه میروند و مسیر رفت و آمد به محل کار برایشان طولانی تر میگردد.
تلف شدن وقت به دلیل دوری مسافت بر روی بازده نیروی انسانی تاثیر خواهد داشت.
کارفرمایانی که نمیتوانند با دور بودن نیروی انسانی از محل کار و تاخیر کنار بیایند دچار چالش خواهند شد.
حجم ترافیک نیز در حاشیه شهر سنگین تر میشود. پس تقاضا برای خرید و اجاره مسکن در حاشیه بالا خواهد رفت.
عرضه کنندگان کالا و خدمات به جایی نقل مکان میکند که جمعیت بیشتری در آنجا مستقرند و هزینه های کاسبی پایین تری دارد .
طبق آمار در عرضه بالقوه مسکن بحرانی وجود ندارد اما در توزیع و مدیریت بازار دچار بحران برنامه بوده ایم لذا طبق طبیعت بازار با کنار هم قراردادن این پازل میتوان انتظار ترکیدن حباب مسکن از مرکز به سمت حاشیه را داشته باشیم.
۲۷ خرداد ۱۴۰۱
